전세를 활용한 내 집 마련, 어떻게 해야 할까?

집값이 지속적으로 상승하면서 내 집 마련의 부담이 점점 커지고 있습니다.
특히, 초기 자본이 부족한 경우 집을 사는 것은 더욱 어려운 일이죠.
이런 상황에서 "전세를 끼고 집을 사는 방법", 즉 전세를 활용한 갭 투자 또는 실거주용 매매 전략이 하나의 대안이 될 수 있습니다.

전세를 활용하면 초기 부담을 줄이면서도 집을 소유할 수 있지만,
이 과정에서 반드시 고려해야 할 사항과 주의점도 많습니다.
이번 글에서는 전세를 끼고 내 집을 마련하는 방법을 단계별로 친절하게 설명해 드리겠습니다.

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1. 전세를 활용한 내 집 마련이란?

**"전세를 끼고 집을 산다"**는 것은 매매할 집에 이미 전세 세입자가 거주하고 있는 상태에서 주택을 매입하는 것을 의미합니다.
즉, 매매 대금 중 상당 부분을 기존 세입자의 전세보증금으로 충당할 수 있어 초기 자금 부담을 줄일 수 있는 방법입니다.

예를 들어,

• 매매가 5억 원인 아파트가 있고,
• 기존 세입자의 전세보증금이 3억 5천만 원이라면,
• 매수인은 1억 5천만 원만 마련하면 집을 살 수 있는 구조가 됩니다.

이렇게 하면 일반적인 매매보다 훨씬 적은 자기 자본으로도 내 집 마련이 가능합니다.

전세를 활용한 내 집 마련의 장점

✔ 초기 비용 절감 – 전세보증금을 활용하여 매매 대금을 일부 충당 가능
✔ 현금 흐름 관리 가능 – 전세 만료 후 전세금을 승계하거나 보증금을 돌려받을 수 있음
✔ 집값 상승 시 시세 차익 기대 – 매입 후 집값이 상승하면 향후 수익 실현 가능

하지만 모든 거래가 이런 방식으로 가능하진 않으며, 주의해야 할 점도 많습니다.

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2. 전세를 끼고 집을 사는 방법 (단계별 가이드)

전세를 활용한 내 집 마련을 위해서는 몇 가지 필수 절차가 있습니다.
단계별로 차근차근 살펴보겠습니다.

① 매물 조사 및 전세가율 확인

전세가율이 높은 주택을 찾는 것이 중요합니다.
전세가율이란 매매가 대비 전세가 비율을 의미하며,
보통 70% 이상이면 전세를 활용한 매매가 가능하다고 볼 수 있습니다.

예를 들어,

• 매매가 6억 원인데 전세가 5억 원이라면 전세가율이 **83%**입니다.
• 즉, 매수인은 1억 원만 준비하면 집을 살 수 있는 구조가 됩니다.

전세가율이 높은 지역 찾기:

• 서울보다는 경기도, 인천 등 수도권 외곽 지역이 전세가율이 높은 경우가 많음
• 신축 아파트는 전세 수요가 많아 전세가율이 높은 편
• 반대로 전세가율이 50% 이하인 곳은 투자 리스크가 크므로 주의

📌 Tip:
전세가율이 높을수록 초기 자본이 적게 들지만, 너무 높은 경우 하락장에서 전세가 급락할 위험이 있음
따라서 적정 수준의 70~80% 전세가율을 유지하는 것이 이상적입니다.

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② 등기부등본 및 부동산 권리관계 확인

집을 사기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.

• 기존 세입자의 전세계약 기간 확인
• 해당 주택이 근저당이 많이 설정된 경우 위험할 수 있음
• 임차인의 보증금 보호 여부 확인

📌 Tip:

• 만약 집주인이 다수의 대출을 끼고 있는 상태라면, 보증금 반환에 어려움이 생길 수도 있으니 주의
• 전세 세입자가 있는 상태에서 매매할 경우, 전세보증금 반환이 안전하게 이루어질 수 있는 구조인지 체크해야 함

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③ 매매 계약 체결 (기존 전세 계약 승계 여부 확인)

집을 매수할 때 기존 세입자의 전세 계약을 승계할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

✔ 세입자의 전세계약이 얼마나 남았는지 확인
✔ 전세 계약이 끝난 후 세입자가 나갈 경우, 전세 보증금을 반환할 수 있는 자금 계획이 있는지 체크

📌 주의할 점:

• 기존 세입자가 전세계약 만료 후 나간다면, 보증금을 돌려줘야 하므로 자금 계획이 필요
• 만약 보증금을 돌려줄 여력이 없다면, 새로운 전세 세입자를 구해 보증금을 충당하는 방식도 고려 가능

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④ 세입자의 거주 만료 후, 전세금 반환 및 거주 계획

집을 구입한 후에는 기존 세입자가 나갈 경우와 전세를 연장할 경우에 따른 계획을 세워야 합니다.

✔ 세입자가 나갈 경우:

• 기존 보증금을 돌려줘야 하므로 자금 마련이 필수
• 새로운 세입자를 구해 전세를 유지할 수도 있음

✔ 세입자가 연장할 경우:

• 기존 전세 계약을 유지하면서 안정적인 수익 창출 가능
• 이후 전세금을 조정하거나 월세로 전환할 수도 있음

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3. 전세를 끼고 집을 살 때 주의할 점

전세를 활용한 내 집 마련이 유리한 전략이지만,
아래와 같은 주의 사항을 반드시 고려해야 합니다.

❌ 1) 전세가 하락 리스크

• 집값이 상승하면 유리하지만, 반대로 전세가 하락하면 보증금을 돌려줘야 하는 부담이 커질 수 있음.
• 전세가율이 지나치게 높은 지역은 역전세(전세가 하락으로 보증금 반환이 어려운 상황) 위험이 있을 수 있음.

❌ 2) 세입자 보증금 반환 문제

• 세입자가 이사를 가면서 보증금을 반환해야 할 경우,
  현금 흐름이 불안정하면 큰 부담이 될 수 있음.

❌ 3) 집값 하락 가능성

• 매입 후 집값이 하락할 경우, 전세가와의 차이가 줄어들면서 손실이 발생할 수 있음.

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4. 결론: 전세를 활용한 내 집 마련, 나에게 맞을까?

✔ 초기 자본이 부족하지만 내 집을 마련하고 싶은 분
✔ 전세 세입자의 계약 기간이 길어 당장 입주하지 않아도 되는 분
✔ 전세가율이 높은 지역에서 안정적인 자금 계획을 세울 수 있는 분

위 조건에 해당한다면 전세를 끼고 내 집 마련을 고려해볼 만합니다.
하지만 단순히 "초기 자금이 적게 든다"는 이유만으로 접근하기보다는,
부동산 시장의 흐름과 자금 계획을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

 

 

여러분은 어떻게 생각하시나요?
전세를 활용한 내 집 마련, 과연 나에게 맞는 선택일까요?